Preguntas frecuentes sobre obras y reformas en Barcelona

La primera visita al inmueble y la valoración orientativa son gratuitas y sin compromiso. Si el proyecto requiere un presupuesto muy detallado con mediciones exhaustivas (p. ej. rehabilitaciones complejas o reformas integrales con varias opciones de acabado), en algunos casos puede haber un pequeño coste de elaboración que se descuenta íntegramente del presupuesto si se contrata la obra.

Trabajamos con certificaciones parciales vinculadas al avance real de la obra. Habitualmente: un primer pago a la firma del contrato (para acopio de material), y pagos mensuales o por hitos de obra verificables. El último pago se libera a la entrega y conformidad. No pedimos el 100% por adelantado: el cliente siempre paga contra trabajo ejecutado.

Todos nuestros presupuestos indican claramente la base imponible y el IVA. En obras de vivienda habitual (reforma o rehabilitación), el tipo aplicable suele ser el 10% de IVA reducido, siempre que se cumplan los requisitos legales (edificio de más de 2 años, destinatario propietario o inquilino). En obra nueva el tipo general es del 21%.

Depende del alcance de la reforma:

Comunicación previa (comunicat previ): trabajos menores que no afectan estructura ni distribución — pintura, suelos, cambio de sanitarios, alicatados.

Licencia de obra menor: modificaciones de tabiquería interior, cambio de instalaciones, nueva distribución.

Licencia de obra mayor: afectación de elementos estructurales (muros de carga, pilares, forjados), cambios de uso, o intervenciones en fachada.

Nosotros nos encargamos de la tramitación completa ante el Ayuntamiento de Barcelona o el municipio correspondiente, incluyendo la redacción del proyecto técnico si es necesario.

Los plazos reales varían según el tipo:

Comunicación previa: permite iniciar trabajos en pocos días tras la presentación.

Licencia de obra menor: entre 1 y 2 meses, puede variar según el distrito.

Licencia de obra mayor: entre 2 y 4 meses (requiere informe urbanístico y, en algunos casos, visado colegial).

Estos plazos son orientativos. Hacemos seguimiento activo del expediente para evitar demoras.

Depende del tipo de obra. Para reformas que afecten a la estructura, cambios de uso o edificación nueva, es obligatorio un arquitecto (proyecto) y un aparejador (dirección de ejecución). Para reformas menores sin afectación estructural, un proyecto de aparejador suele ser suficiente. En Fem Obra contamos con ambos perfiles en plantilla, así que gestionamos la parte técnica y documental de forma integrada sin que tengas que contratar profesionales por separado.

Nos encargamos nosotros. Si la obra necesita andamio en fachada, contenedor de escombros o plataforma elevadora en la vía pública, tramitamos la solicitud de ocupación ante el Ayuntamiento, la señalización y la protección de la zona de trabajo conforme a la normativa municipal.

Para un piso de 70–100 m² con redistribución completa, instalaciones nuevas y acabados, el plazo habitual es de 10 a 14 semanas de ejecución. A eso hay que sumar el periodo previo de proyecto y licencia (4–8 semanas más). Reformas más pequeñas (un baño, una cocina) pueden resolverse en 3–5 semanas.

Depende de la superficie y el tipo de intervención. Una fachada de un edificio de 5–7 plantas suele requerir entre 10 y 16 semanas (montaje de andamio, saneado, revestimiento y desmontaje). Si incluye SATE (aislamiento térmico exterior), puede alargarse 2–4 semanas más.

Depende del alcance. En una reforma integral con demolición de tabiquería y renovación de instalaciones, recomendamos no habitar la vivienda durante la fase de obra gruesa (las primeras 4–6 semanas). En reformas parciales (un baño, una cocina), a menudo es posible vivir en el piso con ciertas incomodidades. Lo valoramos en la visita.

Cada obra tiene un jefe de obra asignado que es tu interlocutor directo. Te informa semanalmente del avance (por WhatsApp, email o visita presencial) con fotos del estado de los trabajos. Si surge alguna incidencia o decisión que requiera tu aprobación, te contactamos antes de actuar.

Nuestros contratos incluyen un plazo de ejecución comprometido. Si se produce un retraso por causa nuestra, lo comunicamos, explicamos el motivo y proponemos un nuevo calendario. No consideramos retrasos las interrupciones por causas ajenas: meteorología extrema, huelgas de suministro, o modificaciones solicitadas por el cliente que amplíen el alcance original.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una revisión obligatoria del estado de conservación del edificio. En Barcelona es obligatoria para edificios de más de 45 años. Un técnico cualificado evalúa la estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones y emite un certificado de aptitud (apto, apto con deficiencias o no apto). Si hay deficiencias, la comunidad debe ejecutar las reparaciones en el plazo que fija el Ayuntamiento. Nosotros hacemos la inspección y, si es necesario, ejecutamos las obras de reparación.

Si el informe detecta deficiencias graves o muy graves, el Ayuntamiento puede exigir medidas cautelares inmediatas (apeos, restricciones de uso) y fijar un plazo para ejecutar las reparaciones. Una vez reparadas, se realiza una inspección de revisión y se emite un nuevo certificado de aptitud. Nosotros gestionamos todo el proceso: diagnóstico, proyecto de reparación, ejecución de obra y certificado final.

Sí, es una parte importante de nuestra actividad. Rehabilitación de fachadas, cubiertas, patios de luces, bajantes, instalaciones comunes, instalación de ascensores y trabajos derivados de la ITE. Nos coordinamos directamente con el administrador de fincas y el presidente de la comunidad, y presentamos propuestas adaptadas a los acuerdos de junta.

Rehabilitación: intervenciones sobre elementos comunes del edificio (fachadas, cubiertas, estructura, instalaciones generales) para restablecer condiciones de seguridad y habitabilidad. Suele afectar a todo el edificio y la decide la comunidad de propietarios.

Reforma: intervención dentro de una vivienda, local u oficina particular — redistribución, acabados, instalaciones privadas. La decide el propietario individual.

Fem Obra ejecuta ambos tipos de obra.

Depende de la superficie, el estado previo, la calidad de acabados y la complejidad de las instalaciones. A título orientativo, una reforma integral de un piso de 80 m² con calidades medias se mueve entre 800 y 1.200 €/m² (IVA incluido). Pero la única cifra fiable es el presupuesto detallado que hacemos tras visitar tu vivienda. La visita es gratuita y sin compromiso.

Por supuesto. Puedes elegir libremente los materiales que prefieras. Nosotros asesoramos sobre opciones en función de tu presupuesto y del rendimiento técnico (durabilidad, mantenimiento, compatibilidad), pero la decisión final es tuya. Si ya has comprado material por tu cuenta, también lo instalamos sin problema.

Hacemos ambas cosas. Reformamos baños y cocinas de forma independiente (cambio de bañera por ducha, renovación de alicatados, mobiliario, fontanería, electricidad) y también reformas integrales de toda la vivienda. No hay un mínimo de superficie ni de presupuesto para trabajar con nosotros.

La aluminosis es el deterioro de elementos estructurales fabricados con cemento aluminoso (cemento de aluminato de calcio), utilizado extensivamente en España entre los años 50 y 70 en viguetas prefabricadas de forjado. Con el tiempo, el hormigón pierde resistencia por un proceso químico llamado "conversión", agravado por la humedad y la carbonatación.

Los signos visibles son: fisuras longitudinales en viguetas, desprendimiento de recubrimiento, armaduras oxidadas a la vista, o deformaciones en los techos. Sin embargo, el diagnóstico definitivo solo se confirma mediante inspección técnica con catas y ensayos de laboratorio.

Si tu edificio se construyó entre 1950 y 1975, recomendamos una inspección especializada.

No siempre. Depende del grado de afectación y del sistema de refuerzo. En muchos casos se puede trabajar por fases, interviniendo planta a planta sin desalojar todo el edificio. Utilizamos técnicas de refuerzo (perfiles metálicos adosados, recrecidos de capa de compresión, fibra de carbono) que permiten mantener la habitabilidad durante la obra.

El coste varía según la superficie afectada, el número de viguetas, el sistema de refuerzo y las condiciones de acceso. Una intervención típica en un forjado de 60–80 m² puede moverse entre 15.000 y 40.000 €, pero cada caso necesita un diagnóstico previo y un presupuesto específico. La visita de diagnóstico es sin compromiso.

Sí. La retirada de materiales con amianto (bajantes de fibrocemento, cubiertas de uralita, etc.) requiere una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo de Amianto) y un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral. Nosotros coordinamos la retirada con empresas autorizadas y gestionamos el plan de residuos conforme al RD 396/2006.

Sí. Las principales líneas de subvención actualmente son:

Fondos Next Generation (PRTR): para rehabilitación energética (SATE, cubiertas, carpintería, instalaciones). Pueden cubrir hasta el 40–80% del coste según la mejora energética conseguida.

Consorci de l'Habitatge de Barcelona: para obras derivadas de la ITE, accesibilidad (ascensores, rampas) y rehabilitación de elementos comunes.

Agència de l'Habitatge de Catalunya: programas periódicos para rehabilitación de edificios de viviendas.

Los requisitos y dotaciones cambian según la convocatoria vigente. Te informamos de las que estén abiertas y te ayudamos con la solicitud.

Sí. La instalación de ascensores en edificios existentes se considera una mejora de accesibilidad y está cubierta por las ayudas del Consorci de l'Habitatge y, en algunos casos, por los fondos Next Generation. El porcentaje de subvención puede llegar al 35–50% del coste en función de los ingresos de la comunidad y la presencia de personas con movilidad reducida.

Nosotros elaboramos la documentación técnica necesaria (memoria, certificados energéticos, proyecto) para que tú o tu gestor podáis presentar la solicitud. No realizamos la tramitación administrativa ni el seguimiento burocrático, pero te entregamos todo lo necesario para que el expediente técnico sea correcto.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos:

1 año: defectos de acabado (pintura, remates, ajustes de carpintería).

3 años: defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones que no funcionan correctamente).

10 años: defectos estructurales (estabilidad, resistencia mecánica).

Además, entregamos toda la documentación de obra: certificados de materiales, actas de recepción, boletines de instalaciones y manuales de mantenimiento.

Nos llamas o nos escribes y lo resolvemos. Dentro del periodo de garantía, cualquier defecto atribuible a la ejecución se repara sin coste adicional. Respondemos en menos de 48 h para incidencias urgentes (una fuga, un fallo eléctrico) y en menos de una semana para incidencias menores. No desaparecemos después de cobrar.

Al finalizar entregamos:

· Acta de recepción firmada por ambas partes.
· Boletines de instalaciones (eléctrica, gas, telecomunicaciones) cuando proceda.
· Certificados de materiales empleados (especialmente en intervenciones estructurales).
· Certificado de final de obra del director de obra y director de ejecución.
· Fotografías de instalaciones ocultas (fontanería, electricidad) antes de cerrar paredes.
· Manual de uso y mantenimiento si la normativa lo exige.

Cubrimos Barcelona ciudad y el área metropolitana: L'Hospitalet, Badalona, Santa Coloma de Gramenet, Sant Adrià de Besòs, Cornellà, Esplugues, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Cugat, Montcada i Reixac, El Prat, Gavà, Viladecans y Castelldefels, entre otros. Para obras fuera de esta zona, consultamos caso a caso.

Trabajamos para particulares, comunidades de propietarios, empresas y administradores de fincas. Ejecutamos reformas de locales comerciales, adecuación de oficinas, mantenimiento de edificios de alquiler y obras por encargo de otros profesionales (arquitectos, ingenieros, project managers). Si tienes un proyecto con dirección facultativa externa, nos integramos en tu equipo sin problema.